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¿Qué tipos de inversión inmobiliaria existen?

Updated: Aug 4, 2023

Descubre las opciones para hacer crecer tu patrimonio en las bienes raíces.


El mercado inmobiliario ofrece diferentes oportunidades de inversión que pueden sumar para que crezcas tu patrimonio y tengas mejores rendimientos. Conocer los diferentes tipos de inversión inmobiliaria te permitirá explorar opciones que se ajusten a tus objetivos financieros y a tu apetito de riesgo. Te contamos algunas de las opciones más populares, con sus pros y cons.

Propiedades residenciales


Una forma común de inversión inmobiliaria es la adquisición de propiedades residenciales, como casas, departamentos o condominios, con el propósito de alquilarlas. Al invertir en propiedades residenciales, puedes beneficiarte de los ingresos generados por los pagos mensuales de los inquilinos. Además, a lo largo del tiempo, es posible que la propiedad se aprecie en valor, lo que incrementará tu patrimonio (a esto se le llama plusvalía). Sin embargo, es importante considerar aspectos como el mantenimiento, la gestión de los inquilinos y la fluctuación en los valores y demanda del mercado inmobiliario.


Pros: relativamente bajo riesgo, no es difícil conseguir quién rente, es una inversión con vista muy a largo plazo, o para muchos representa la tranquilidad de tener su propia vivienda.

Cons: difícil diversificar por el altísimo costo que tienen (a menos que seas Rico McPato), requiere mantenimiento constante y gestión de inquilinos.


Propiedades comerciales

Las propiedades comerciales, como locales, oficinas, bodegas o centros comerciales, son oportunidades de inversión con muchísimo potencial. Invertir en propiedades comerciales puede darnos rendimientos más altos porque los contratos de arrendamientos comerciales suelen ser mucho más atractivos. Piénsalo así: entre una familia y una empresa, ¿quién crees que pueda pagar más por la renta? ¿A quién crees que le importen más los detalles de la propiedad? Justo por esto, los contratos de arrendamiento con empresas suelen ser a más largo plazo, sobre todo si se buscan empresas sólidas que brindan estabilidad y un flujo de efectivo constante. Al evaluar esta opción, es esencial considerar factores como la ubicación – y ¡vaya que UBICACIÓN no es igual para comercio, oficinas, etc.! –, la demanda comercial y las regulaciones locales. Además, el tipo de propiedad comercial en la cual invertir será muy relevante en las consecuencias que tengas, tanto positivas como negativas.


Pros: riesgo moderado, ingresos recurrentes y con buen rendimiento, muy a largo plazo, muy redituable

Cons: difícil diversificar – cada propiedad cuesta mucho –, saber escoger y decidir entre opciones para escoger cada ubicación es importante para cuidar tu inversión a largo plazo y conseguir, evaluar y negociar con nuevos inquilinos es complicado.



Fondos de inversión inmobiliaria


Los fondos de inversión inmobiliaria son vehículos que te permiten participar en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir una propiedad directamente. Estos fondos recaudan capital de múltiples inversionistas para invertir en una cartera diversificada de propiedades.

En México existen varios vehículos como éste, el más conocido se llama FIBRA (Fondo de Inversión de Bienes Raíces) y estos pueden o no ser públicos – esto significa que sus acciones o certificados pueden ser vendidos y comprados en la bolsa de valores, no que sean del gobierno.

Aquí, lo único que debe uno hacer es comprar los títulos y ya se estará, participando en ese fondo. Lo bueno es que en las que son públicas puedes apostar y tener beneficios similares a la propiedad inmobiliaria, como ingresos por alquiler y apreciación del valor, sin lidiar directamente con la gestión y administración de los activos, pero también sin la posibilidad de elegir en cuáles compras participar o no.

Cuando son privadas, se debe de hacer una inversión directamente al fondo de tu elección y normalmente, se requiere de mucho dinero como quien dice, como si fueras un Rico McPato; los fondos privados solo reciben inversiones millonarias – aunque aquí sí te toca elegir en qué sí y qué no invertir.

Pros: en FIBRAs: diversificar naturalmente, no debes gestionar las propiedades, en algunos casos puedes invertir relativamente poco dinero.

En los fondos privado: poder elegir en qué invertir, tomar decisiones de largo plazo no tan influenciado por las alzas y bajas de los precios de los títulos en la bolsa de valores - ¿sabías que los fondos privados llevan un récord de más de 25 años con rendimientos superiores a los de la bolsa de valores?

Cons: en las FIBRAs: no tienes el mando de las decisiones y no importa si estás o no de acuerdo con las compras que se hacen, las variaciones en precio de los títulos muchas veces no tienen nada que ver con el valor de las propiedades, sino con el ánimo de la gente que invierte.


Desarrollo de proyectos inmobiliarios

El desarrollo de proyectos inmobiliarios implica invertir en la construcción y desarrollo de propiedades, ya sean residenciales o comerciales. Esta forma de inversión puede ser más arriesgada, porque dependes de que se cumpla o no con lo prometido – si inviertes desde antes de que exista el edificio o local, puedes ganar más, porque valen más las cosas que ya existen que las promesas de lo que va a existir -, necesitas tener acceso a los proyectos en una etapa en donde las ganancias pueden ser atractivas (¿tienes un amigo desarrollador?) y, si quieres serlo tú, requiere una participación activa, paciencia y tolerancia a la frustración, porque sin ti pues no hay desarrollo.


Los inversionistas adquieren terrenos, financian la construcción y luego venden o rentan las propiedades una vez completadas, obteniendo ganancias por la diferencia entre el costo de desarrollo y el precio de venta. Sin embargo, este tipo de inversión requiere un conocimiento sólido del mercado, un análisis exhaustivo y la capacidad de gestionar todo lo relacionado a la construcción de los proyectos, incluidos los riesgos asociados y la capacidad para conseguir cantidades importantes de capital – si un depa es caro, ¡imagínate conseguir el dinero para construir 10, 20 o más y hacerlo en presupuesto y a tiempo!.


Pros: muy buenos rendimientos cuando sale bien y si inviertes en el proyecto de alguien más, solamente esperas a que cumplan con su promesa de entregarte un depa o local a cambio de tu dinero y ya.

Cons: alta concentración de riesgo – aunque le compres a un desarrollador, este debe gestionar su relación con el gobierno, vecinos, proveedores, bancos, etc.. Además, es difícil de diversificar porque se requiere de muuuucho capital (ajá, Rico McPato otra vez) – sobre todo porque si compras en preventa y no se vende antes de que terminen, debes pagar el resto o pagar penalidades importantes.


Crowdfunding inmobiliario


Una forma emergente de inversión inmobiliaria es el crowdfunding inmobiliario – que realmente se ha enfocado en dos tipos: capital y deuda.

Esta modalidad permite la inversión en proyectos inmobiliarios, residenciales o comerciales, a través de plataformas en línea o no.

Mediante el crowdfunding inmobiliario, múltiples inversionistas pueden unir sus recursos para financiar la adquisición, desarrollo o remodelación de propiedades. Esta opción brinda acceso a proyectos inmobiliarios que de otro modo serían inaccesibles para inversionistas individuales – pero aquí es donde saber elegir con quién invertir es importante. Por ejemplo, no es lo mismo invertir para vender que invertir y quedarte ahí por años y años con los inquilinos de lo que desarrollaste. En uno, te vas y solo respondes por las garantías normales de calidad durante un año. En la otra, el que paga los defectos para siempre, eres tú mismo.

Con este modelo, los inversionistas individuales pueden unir sus recursos para invertir en proyectos inmobiliarios que de otra manera serían inaccesibles (¿Estás pensando lo mismo que yo? Exacto, ¡no tienes que ser Rico McPato!). Además, el crowdfunding inmobiliario te da la oportunidad de invertir en muchos proyectos inmobiliarios, lo que te permite como inversionista diversificar tu cartera de inversión. Al permitir esto, el crowdfunding inmobiliario ha democratizado el mercado inmobiliario – lo que quiere decir que más personas tienen acceso a invertir.


Pros: la barrera de entrada de inversión es baja, puedes obtener buenos rendimientos, en algunos casos se reciben rendimientos recurrentes – se llaman rentas –, te permite diversificar.

Cons: siempre estás invirtiendo en la capacidad de cumplir con los objetivos del desarrollador o administrador, así que debes hacer tu tarea. No es lo mismo desarrollar que operar y debes saber si quienes operan están listos para hacerlo.



El mercado inmobiliario ofrece una amplia gama de oportunidades de inversión, desde propiedades residenciales y comerciales hasta fondos de inversión inmobiliaria y crowdfunding – o ahora crowd-equity (capital dividido entre el “crowd”).


Cada tipo de inversión inmobiliaria tiene sus propias características y consideraciones únicas. Antes de tomar una decisión, es fundamental evaluar tus objetivos financieros, realizar una investigación exhaustiva y, si es necesario, buscar asesoría profesional.


Sin duda, la inversión inmobiliaria puede ser una estrategia con muchos beneficios para construir tu patrimonio y generar ingresos a largo plazo – la mayoría de las fortunas del mundo se construyeron en bienes raíces, así que algo tiene de bueno.


¡Explora las opciones disponibles y da el primer paso hacia tu éxito financiero!


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